Vyhľadávanie





V ponuke je 156 nehnuteľností.
Obrázkové menu

HOME STAGING v skratke

Viete čo je to Home Staging a to, že môže pri predaji nehnuteľnosti zásadne pomôcť? 
viac

5 mýtov okolo hypoték

Poznáte najväčšie mýty okolo hypoték? 
viac

Ako prebieha financovanie nehnuteľnosti cez úver na bývanie?

 

Toto je jedna z najčastejších otázok, ktoré nám klienti kladú hneď na prvom stretnutí. A je to zároveň aj jedna z najdôležitejších otázok, ktorú si treba zvážiť ešte pred samotným výberom vhodnej nehnuteľnosti. 

Pokiaľ nepatríte k tým šťastlivcom, ktorí si kúpu svojej nehnuteľnosti dokážu vyfinancovať z vlastných finančných prostriedkov, odporúčame zveriť sa do rúk profesionálov. Ešte pred tým, ako začnete uvažovať aký typ nehnutelnosti je pre Vás ten pravý, finančný poradca ( sprostredkovateľ) s vami spraví krátku analýzu Vašich príjmov a výdavkov. Na základe tejto analýzi by Vám mal byť schopný ponúknuť vhodné možnosti  financovania a takisto aj vhodný typ nehnuteľnosti. 

Ale Vy už určite presne viete, čo chcete :) 

Naši klienti ku nám poväčšinou prichádzajú už s určitou predstavou, čo by si chceli kúpiť a ako by ich vysnívané bývanie malo vyzerať. A to je dobre. Čím viac informácií realitný maklér alebo finančný poradca má, tým jednoduchšie Vám pomôže nájsť vhodnú nehnuteľnosť. Je ich predsa tolko na výber, tolko realitných kancelárií, tolko inzerátov, kto by to mal všetko sledovať. My vieme, že je to náročné, a preto odporúčame našim klientom, aby túto úlohu zverili nám. 

Ako to teda prebieha ?

Prvým krokom je úverový dotazník, nájdete ho tu kde si s klientom spíšeme informácie ohladom jeho finančnej situácie a jeho požiadavky. Na mieste mu vyhodnotíme, či sú banky schopné jeho požiadavky vyfinancovať a za akých podmienok. Klientovi následne odporučíme aký typ nehnutelnosti pre neho budeme hladať, akú hodnotu by mala mať jeho budúca nehnutelnosť, aká by mala byť ideálna kúpna cena. Klient už teraz vie, akú bude mať  splátku na hypotéke a vie sa teda rozhodnúť, či je jeho požiadavka finančne zvládnuteľná.

Ďalším krokom je následná spolupráca pri hľadaní vhodnej nehnuteľnosti, kde využívame hlavne nehnuteľnosti z našej ponuky, z ponuky spolupracujúcich realitných kancelárií, z ponuky developerov a investorov, zo súkromnej inzercie. Overíme vhodnosť nehnuteľnosti pre nášho klienta a dohodneme obhliadky nehnuteľností.

Keď si klient vyberie vhodnú nehnuteľnosť, začíname. Klientovi vyberieme vhodnú banku, konzultujeme úrokové sadzby, náklady spojené s vybavením hypotéky, náklady spojené so splácaním hypotéky tzv.RPMN ( ročná percentuálna miera nákladov), preplatenosť úveru. Keď sa klient rozhodne, spíšeme s ním priamo na mieste žiadosť do banky. Klient nemusí nikam chodiť, všetko mu vybavíme u nás, v kancelárií. 

Hypotéka však nie je len o príjme, veľmi dôležitá je pre banku aj nehnuteľnosť. Kedže banka bude mať na nehnuteľnosti zápísané záložné právo vo vačšine prípadov až na obdobie 30 rokov, čo je percentuálne najčastejšia doba splácania úverov u našich klientov, potrebuje aj ona vedieť, či je pre ňu nehnuteľnosť zaujímavá. Banka preto vyžaduje vedieť hodnotu nehnuteľnosti. Pre banku je dôležité vedieť, v akej lokalite sa nehnuteľnosť nachádza. Lokalita často ovplyvňuje aj výšku LTV. 

LTV - Loan to value znamená v "ľudštine" pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti. V minulosti banky vedeli bez problémov poskytnúť aj 100% z hodnoty nehnutelnosti určenej znalcom, neskôr už banka začala brať viac do úvahy kúpnu cenu nehnuteľnosti. V súčasnosti, aj kvôli rôznym opatreniam Národnej banky Slovenska, majú banky len veľmi obmedzený balík peňazí na poskytovanie 100% hypoték. Čo ale banky ešte stále schopné sú, je poskytovať 90% LTV hypotéky a 80% hypotéky so zaujímavými úrokovými sadzbami.  

Na výpočet hodnoty nehnuteľnosti banka využíva rôzne prostriedky. Sú to externí znalci, interní ( tzv. bankoví znalci) poprípade kalkulačky internej hodnoty nehnutelnosti. Jednou z kalkulačiek, ktoré môže využiť aj klienti je kalkulačna hodnoty bytov, ktorú nájdete tu. Klient aj poradca však nesmú zabudnúť na to, že tak ako je hodnota nehnuteľnosti pre banku dôležítá, je takisto pre banku dôležitá kúpna cena za nehnuteľnosť. Takže sa môže stať, že aj keď má Vami vybratá nehnuteľnosť hodnotu 100 tisíc EUR, banka skresá jej hodnotu na 95 tisíc EUR, čo je zároveň aj jej kúpna cena.

Kedže už v danej oblasti pôsobíme dlhšie, našim klientom odporúčame vždy tú najlepšiu možnosť. Tá samozrejme závisí od prípadu k prípadu. Tak ako sa nedá povedať, aká banka je na Slovensku najlepšia, tak sa nedá povedať ani to, aký prostriedok na ohodnotenie nehnuteľnosti je najvýhodnejší. Samozrejme všetko záleží aj od finančnej situácie klienta. Externý znalecký posudok sa pohybuje v cenových reláciách od 80  EUR v závislosti od nehnuteľnosti. Kópia externého znaleckého posudku zostáva klientovi, ktorý ju neskôr môže použiť napríklad pri refinancovaní hypotéky, poprípade pri následnom predaji nehnuteľnosti. 

Skompletizovaná zložka, schopná odísť na posúdenie na centrálu banky musí teda obsahovať informácie o klientoch, ich príjmoch, nehnuteľnosti. V zložke sa tak isto musí nachádzať informácia o predávajúcom, návrh kúpnej zmluvy. Bude to práve kúpna zmluva, na základe ktorej bude banka čerpať finančné prostriedky. 

Prečo banka potrebuje informácie o tom, kto predáva nehnuteľnosť?

Kedže jednou z podmienok čerpania úveru pri kúpe nehnuteľnosti bude zavkladovanie záložných zmlúv na kataster, táto bude musieť byť podpísaná od vlastníka nehnuteľnosti. A kedže kataster má na zapísanie nového vlastníka nehnuteľnosti lehotu 30 dní pri normálnom vklade ( 66 EUR kolok) a 14 dní pri zrýchlenom vklade ( 266 EUR kolok), vyžaduje banka, aby dočasne bol záložcom pre úver kupujúceho práve predávajúci. Banka to má vo svojich záložných zmluvách ošetrené. V súčasnosti je to už štandard, s ktorým sa vačšina predávajúcich stretla. Nemusíte sa teda ako predávajúci ničoho báť, záložcom sa stávate na prechodné obdobie a prechodom vlastníckych práv zavkladovaním kúpnej zmluvy na kataster nehnuteľností prechádza záložné právo na nového majiteľa nehnuteľnosti.

Teraz prichádza na rad čakanie. Banka úver schvaľuje. Toto obdobie žial nevieme ovplyvniť, ale vieme ho urýchliť. Každý schvalovateľ je iný, každá banka je iná. Jedného klienta sme mali schváleného za 2 hodiny, ďalšieho nám schvalovali dva mesiace. Informáciu o tom, ako dlho to pravdepodobne banke bude trvať vieme ale klientovi podať včas, aby si vedel nastaviť čas trvania zmlúv, ako napríklad Dohôd o zložení blokovacieho depozitu ( Rezervácia nehnuteľnosti ), poprípade Zmluvy o budúcej zmluve. Práve so schvalovateľmi sa riešia aj výnimky pre klientov, či už z úrokových sadzieb, výšky poskytnutého úveru poprípade iných podmienok úveru. 

A prichádza na rad schválenie hypotéky, nastavenie podmienok čerpania a príprava úverových a záložných zmlúv. Klient tieto dostane na preštudovanie ešte pred akýmkoľvek podpisom. V zmluve si môže skontrolovať správnosť údajov a jednotlivé ustanovenia. Klient má samozrejme aj právo si zmluvu prejsť so svojím poradcom, poprípade dať si ju skontrolovať svojmu právnemu zástupcovi. Po odsúhlasení sa zmluvy pripravujú na podpis. Všetky zainteresované zmluvné strany sa dohodnú na termíne stretnutia a podpisu. 

Podpisy a termíny

Ako prvé sa podpisujú úverové zmluvy. Následne, buď v ten istý deň alebo v iný deň sa podpíšu zmluvy záložné. Záložné zmluvy sa nemusia nutne podpisovať na pobočke banky, kde si klient vybavoval svoju hypotéku. Banka je schopná zmluvy doručiť aj na inú pobočku, poprípade vie akceptovať aj podpisy zmlúv na ambasáde Slovenskej republiky v iných štátoch. Podpisy a totožnosť klientov samozrejme musia byť overené. Je zvykom, že v  deň podpisu zmlúv sa podpisujú už aj riadne kúpne zmluvy. Jedna overená kopia kúpnej zmluvy je podmienkou čerpania úveru v banke. Banka na základe nej a termínov v nej dohodnutých, čerpá úver.

Záložné zmluvy sa zavkladovávajú na kataster tiež, a pozor, musia sa zavkladovať ako prvé, ešte pred kúpnymi zmluvami. Zavkladovanie záložných zmlúv si klient väčšinou hradí sám, na rozdiel od kúpnych zmlúv. Návrh na vklad záložných zmlúv a ich zavkladovanie stojí 66 EUR kolok, poprípade 266 EUR pri zrýchlenom návrhu na vklad.

Prichádza na rad zavkladovanie kúpnych zmlúv na kataster. Už záleží na dohode zmluvných strán, či sa táto zavkladováva  po podpise zmlúv, alebo až po riadnom načerpaní finančných prostriedkov, poprípade po prechode vlastníckych práv. 

Vyfinancovať kúpu nehnuteľnosti cez bankou poskytnuté finančné prostriedky zahŕňa viacero krokov. Či už oslovíte nezávislého poradcu alebo úverového špecialistu v banke, budete o každom postupe informovaný. 

Výhodou nezávislých finačných poradcov a dôvod, prečo sú v poslednom čase tak veľa vyhľadávaný je ale to, že Vám ušetria Váš čas a nebudú Vás nútiť do produktov, ktoré nemusíte mať. Správny finančný poradca by nemal byť ovplyvnený výškou provízie a obmedzovaný veľkosťou svojho portfólia. Mal by Vám pomôcť nájsť pre Vás tú najvhodnejšiu a najvýhodnejšiu možnosť financovania a "vybojovať" pre Vás čo najlepšie podmienky. 

Vyberte si správne